Un bien, plusieurs droits
En Thaïlande, la propriété du terrain, celle du bâtiment et le droit d'utiliser le sol sont juridiquement distincts. Le freehold désigne la propriété, tandis que le leasehold correspond à un droit temporaire issu d'un bail.
Pour une villa, vérifiez séparément le propriétaire foncier, celui de la maison et les droits enregistrés.
Freehold du terrain et sociétés thaïlandaises
Le terrain en freehold appartient généralement à des personnes thaïlandaises ou à des sociétés thaïlandaises admissibles. Une société avec un investisseur étranger peut être éligible si les véritables partenaires thaïlandais détiennent au moins 51 % et les étrangers au plus 49 %, sous réserve des autres critères légaux. Les exceptions autorisant un étranger à posséder un terrain sont limitées.
Les enquêtes sur les prête-noms visent les cas où les actionnaires thaïlandais ne sont pas de véritables associés. Elles ne prohibent pas les coentreprises authentiques. Le seul ratio 51/49 ne suffit pas à démontrer la légalité.
Qui possède réellement la villa ?
Un étranger peut posséder directement un bâtiment ou une villa indépendamment du terrain si les droits et documents sont correctement établis. Le bâtiment peut aussi appartenir à une personne ou société thaïlandaise, tandis que l'acheteur dispose de droits contractuels distincts. Un intérêt bénéficiaire n'équivaut pas automatiquement à un titre de propriété enregistré.
Un droit de superficie (superficies) ou d'autres droits inscrits peuvent protéger le bâtiment. Chaque montage doit être étudié avec le propriétaire et un avocat local.
Leasehold et sous-location
Un bail de longue durée enregistré est courant pour les villas et investissements étrangers. Un bail foncier ordinaire peut être enregistré pour 30 ans maximum. Le bailleur peut être une personne, une société ou des copropriétaires. Une sous-location est possible si le bail principal l'autorise et dans la limite des droits et de la durée restante.
Le leasehold ne transfère pas la propriété du terrain. Son renouvellement n'est pas garanti. Cession, succession, sous-location et propriété de la maison dépendent du contrat et de son enregistrement.
Leasehold : avantages
- Formule courante sur le marché des villas pour étrangers.
- Durée et conditions définies dans un contrat enregistré.
- Possibilité de distinguer terrain et propriété de la maison.
Leasehold : limites
- La durée restante se réduit au fil du temps.
- Aucun renouvellement automatique ou garanti.
- Sous-location, cession et succession doivent être vérifiées.
Sap-Ing-Sith et autres droits
Le Sap-Ing-Sith est un droit immobilier inscrit pour 30 ans maximum, généralement cessible, transmissible et susceptible d'hypothèque pendant cette durée. Ce n'est pas un freehold foncier. Il ne peut porter uniquement sur une partie d'un terrain relevant d'un même Chanote.
Le droit de superficie peut protéger la propriété d'un bâtiment sur un terrain tiers; l'usufruit accorde un droit d'usage et de jouissance. Ces mécanismes ne sont pas interchangeables.
Foreign Quota, Thai Quota et condominiums
La Foreign Quota autorise les étrangers éligibles à posséder des unités dans un condominium enregistré, dans la limite de 49 % de la surface totale des unités. Le reste relève de la Thai Quota. Ce quota n'est pas une autre forme de freehold : le freehold est le titre, le quota détermine qui peut le détenir. Une unité de la Thai Quota peut parfois être louée à un étranger.
À Koh Samui, les villas privées occupent une place importante et les condominiums sont moins caractéristiques du marché. Les règles municipales limitent les condominiums à 12 mètres dans certaines zones. Des villas peuvent aussi constituer des unités de condominium enregistrées : seule la situation juridique détermine le régime applicable.
Vérifier avant d'acheter
Pour les biens sur plan ou achevés, vérifiez le Chanote, l'accès légal, les permis, le propriétaire du bâtiment, le bail ou la sous-location, la durée restante, les restrictions et la revente. La demande locale est aussi importante que le titre juridique.
Choisissez un avocat thaïlandais indépendant habitué au Land Office local. Les pratiques administratives peuvent varier selon les régions.
Références juridiques
- BOI / OSOS: Thai and foreign company shareholding
- Thailand Government: Foreign ownership of land and buildings
- Thailand Government: Foreign condominium ownership limits
- Thailand PRD: 2026 nominee landholding enforcement
- Civil and Commercial Code: Sections 537-545 (leases)
- Sap-Ing-Sith Act B.E. 2562 (2019)
- Koh Samui Municipal Building Rules (2017)