מדריך בעלות

Ownership in Thailand: Freehold, Leasehold, Foreign Quota, Sap-Ing-Sith וזכויות נוספות

מדריך לזכויות מקרקעין בתאילנד: קרקע, וילות, חכירה ל-30 שנה, Sap-Ing-Sith, מכסות זרים בקונדומיניום והגנות משפטיות.

נכס אחד, זכויות שונות

בתאילנד בעלות בקרקע, בעלות במבנה וזכות השימוש בקרקע הן זכויות נפרדות. Freehold מתייחס לבעלות, ואילו Leasehold הוא זכות שימוש מוגבלת בזמן מכוח חוזה חכירה.

בקניית וילה חשוב לברר בנפרד מי הבעלים של הקרקע, מי הבעלים של המבנה ואילו זכויות נרשמו.

Freehold בקרקע וחברות תאילנדיות

קרקע בבעלות Freehold מוחזקת בדרך כלל בידי אזרחים תאילנדים או חברות תאילנדיות העומדות בתנאי החוק. בחברה שבה יש משקיעים זרים, שותפים תאילנדים אמיתיים חייבים להחזיק לפחות 51% והחלק הזר לא יעלה על 49%, בכפוף לדרישות חוקיות נוספות. בעלות ישירה של זרים בקרקע אפשרית רק בחריגים מצומצמים.

אכיפה נגד Nominee מתייחסת לבעלי מניות תאילנדים שאינם שותפים אמיתיים בעסק. היא אינה אוסרת שותפויות עסקיות חוקיות. יחס מניות של 51/49 לבדו אינו מוכיח שהמבנה חוקי.

הבעלות על הווילה עצמה

זר יכול להיות בעלים ישיר של בית או וילה בנפרד מהקרקע כאשר הזכויות והמסמכים מוסדרים כראוי. המבנה יכול גם להיות בבעלות אדם או חברה תאילנדיים, בעוד שלקונה זכויות חוזיות נפרדות. זכות נהנה חוזית אינה זהה אוטומטית לבעלות משפטית רשומה.

זכות Superficies או זכויות רשומות אחרות עשויות להגן על בעלות במבנה. יש לבדוק כל מבנה עסקה עם הבעלים ועורך דין מקומי.

Leasehold וחכירת משנה

חכירה ארוכת טווח הרשומה כדין היא דרך מקובלת לקניית זכויות בווילות בידי זרים. תקופת הרישום הרגילה של חכירת קרקע היא עד 30 שנה. המחכיר עשוי להיות אדם, חברה או כמה בעלים משותפים. חכירת משנה (Sublease) אפשרית כשהחוזה הראשי מתיר זאת, והיא אינה יכולה להקנות יותר זכויות או תקופה מן החוזה הראשי.

Leasehold אינו בעלות בקרקע וחידושו אינו מובטח. העברה, ירושה, חכירת משנה וזכויות במבנה תלויות בחוזה וברישום.

יתרונות Leasehold

מסלול מוכר בשוק הווילות לקונים זרים.
התקופה והתנאים מוגדרים בחוזה רשום.
אפשר להפריד בין זכויות הקרקע והמבנה.

מגבלות Leasehold

יתרת התקופה מתקצרת עם השנים.
חידוש אינו אוטומטי או מובטח.
חכירת משנה, העברה וירושה דורשות בדיקה.

Sap-Ing-Sith וזכויות נוספות

Sap-Ing-Sith היא זכות מקרקעין רשומה לתקופה של עד 30 שנה, שאפשר בדרך כלל להעביר, להוריש ולשעבד בתקופת תוקפה. היא אינה בעלות Freehold בקרקע ואי אפשר לרשום אותה רק על חלק מחלקה הכלולה ב-Chanote אחד.

Superficies עשויה להגן על בעלות במבנה על קרקע של אחר, ואילו Usufruct מקנה זכות שימוש והנאה. לכל זכות תנאים שונים.

Foreign Quota ו-Thai Quota בקונדומיניום

Foreign Quota מאפשרת לזרים העומדים בתנאים להחזיק ביחידות בקונדומיניום רשום עד 49% מהשטח הכולל של היחידות. יתר השטח שייך ל-Thai Quota. המכסה אינה שם אחר ל-Freehold: המונח Freehold מתאר בעלות והמכסה קובעת מי רשאי להחזיק בה. לעיתים ניתן להשכיר יחידות Thai Quota לזרים כחוק.

וילות פרטיות הן חלק משמעותי משוק קוסמוי, וקונדומיניומים פחות מאפיינים את האי. התקנות העירוניות מגבילות את גובה הקונדומיניומים ל-12 מטר באזורים מסוימים. גם וילה יכולה להיות רשומה כיחידת קונדומיניום, ולכן הרישום ולא הצורה החיצונית קובע.

מה לבדוק לפני קנייה

בנכס בבנייה או בנכס גמור יש לבדוק Chanote, גישה חוקית, היתרי בנייה, בעלות על המבנה, חכירה או חכירת משנה, יתרת התקופה, מגבלות ותנאי מכירה עתידית. גם הביקוש המקומי חשוב לנזילות.

מומלץ להיעזר בעורך דין תאילנדי עצמאי המכיר את לשכת המקרקעין באזור הנכס. פרקטיקות הרישום עשויות להשתנות מאזור לאזור.

מקורות משפטיים

התייעצו עם הצוות שלנו חזרה לבלוג