คู่มือการถือครอง

Ownership in Thailand: Freehold, Leasehold, Foreign Quota, Sap-Ing-Sith และสิทธิอื่น ๆ

คู่มือสิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย ทั้งที่ดิน วิลล่า สัญญาเช่า 30 ปี ทรัพย์อิงสิทธิ โควตาคอนโด และข้อควรระวังทางกฎหมาย

สิทธิในทรัพย์สินต้องแยกพิจารณา

ในประเทศไทย กรรมสิทธิ์ที่ดิน กรรมสิทธิ์อาคาร และสิทธิใช้ที่ดินเป็นสิทธิต่างประเภทกัน Freehold หมายถึงกรรมสิทธิ์ ส่วน Leasehold คือสิทธิใช้ตามสัญญาเช่าที่มีระยะเวลา

สำหรับวิลล่าต้องตรวจสอบเจ้าของที่ดิน เจ้าของอาคาร และสิทธิที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินแยกกัน

Freehold ที่ดินและบริษัทไทย

โดยทั่วไปที่ดินแบบ Freehold ถือครองโดยบุคคลสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลไทยที่มีคุณสมบัติตามกฎหมาย บริษัทที่มีผู้ร่วมทุนต่างชาติอาจถือครองที่ดินได้เมื่อหุ้นอย่างน้อย 51% เป็นของผู้ถือหุ้นไทยจริง และต่างชาติถือไม่เกิน 49% โดยต้องผ่านเงื่อนไขอื่นตามกฎหมายด้วย หุ้นส่วนไทยต้องเป็นผู้ร่วมลงทุนและเจ้าของกิจการจริง การถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติเป็นข้อยกเว้นที่จำกัดมาก

ข่าวการปราบปราม Nominee เกี่ยวข้องกับการใช้ผู้ถือหุ้นไทยที่ไม่ได้เป็นเจ้าของธุรกิจจริง ไม่ได้หมายถึงการห้ามร่วมทุนอย่างถูกต้อง สัดส่วนหุ้น 51/49 เพียงอย่างเดียวไม่ยืนยันความถูกต้องตามกฎหมาย

กรรมสิทธิ์ในตัววิลล่า

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือวิลล่าแยกจากที่ดินได้หากจัดโครงสร้างสิทธิและเอกสารถูกต้อง อาคารอาจเป็นของบุคคลไทยหรือบริษัทไทย และผู้ซื้ออาจมีสิทธิทางสัญญาแยกต่างหาก อย่างไรก็ตาม สิทธิรับประโยชน์ตามสัญญาไม่เท่ากับกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนโดยอัตโนมัติ

สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) และสิทธิอื่นที่จดทะเบียนอาจใช้คุ้มครองอาคารได้ ต้องพิจารณารายละเอียดกับเจ้าของและทนายความในพื้นที่

Leasehold และ Sublease

สัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนเป็นรูปแบบที่ใช้กันทั่วไปสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในโครงการวิลล่าและการลงทุน การเช่าที่ดินทั่วไปจดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี ผู้ให้เช่าอาจเป็นบุคคล บริษัท หรือเจ้าของร่วมหลายราย การเช่าช่วง (sublease) ทำได้เมื่อสัญญาหลักอนุญาต และต้องไม่เกินสิทธิหรือระยะเวลาที่เหลือของสัญญาหลัก

Leasehold ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่ดิน การต่อสัญญาไม่ใช่สิทธิอัตโนมัติ การโอนสิทธิ มรดก การเช่าช่วง และกรรมสิทธิ์อาคารต้องตรวจสอบเอกสารและการจดทะเบียน

ข้อดีของ Leasehold

เป็นโครงสร้างที่ใช้กันแพร่หลายในการซื้อวิลล่าของชาวต่างชาติ
สัญญาที่จดทะเบียนระบุระยะเวลาและเงื่อนไขชัดเจน
สามารถจัดสิทธิในอาคารแยกจากการใช้ที่ดินได้

ข้อจำกัดของ Leasehold

ระยะเวลาคงเหลือลดลงเรื่อย ๆ
การต่อสัญญาไม่อัตโนมัติหรือรับประกัน
การเช่าช่วง การโอน และมรดกต้องตรวจสอบเอกสาร

ทรัพย์อิงสิทธิและสิทธิอื่น

ทรัพย์อิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) เป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี และโดยทั่วไปสามารถโอน รับมรดก หรือจำนองสิทธิได้ในระหว่างระยะเวลาที่มีผล แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ที่ดิน และไม่สามารถจดทะเบียนเฉพาะบางส่วนของแปลงตามโฉนดเดียวได้

สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) สามารถคุ้มครองการเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินผู้อื่น ส่วนสิทธิเก็บกิน (usufruct) เป็นสิทธิใช้และรับประโยชน์ แต่มีเงื่อนไขต่างกันตามกฎหมาย

Foreign Quota และ Thai Quota ในคอนโดมิเนียม

Foreign Quota คือสัดส่วนที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียนถูกต้องได้ โดยไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดรวม ส่วนที่เหลือเป็น Thai Quota คำว่า Foreign Quota ไม่ได้หมายถึง Freehold โดยตรง เพราะ Freehold คือรูปแบบกรรมสิทธิ์ ส่วน Quota เป็นเงื่อนไขของผู้มีสิทธิถือครอง ห้องชุด Thai Quota อาจให้ชาวต่างชาติเช่าตามกฎหมายได้

บนเกาะสมุย ตลาดวิลล่าส่วนตัวเป็นรูปแบบที่โดดเด่นกว่าคอนโดมิเนียม กฎเทศบาลจำกัดอาคารชุดในบางบริเวณให้สูงไม่เกิน 12 เมตร วิลล่าบางโครงการอาจจดทะเบียนเป็นหน่วยอาคารชุดได้เช่นกัน ดังนั้นต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย ไม่ใช่ดูเพียงลักษณะอาคาร

ตรวจสอบก่อนซื้อ

ไม่ว่าจะเป็นโครงการระหว่างก่อสร้างหรือทรัพย์พร้อมอยู่ ควรตรวจสอบโฉนด ทางเข้าที่ถูกต้อง ใบอนุญาตก่อสร้าง เจ้าของอาคาร สัญญาเช่าหรือเช่าช่วง ระยะเวลาคงเหลือ เงื่อนไขโอนสิทธิ และศักยภาพขายต่อ

ควรใช้ทนายความไทยอิสระที่ทำงานในจังหวัดที่ซื้อจริงและมีประสบการณ์กับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ เพราะแนวปฏิบัติอาจแตกต่างกันแม้ใช้กฎหมายเดียวกัน

แหล่งข้อมูลกฎหมาย

ปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์กับทีมงาน กลับไปหน้าบทความ